Tóm tắt chương 5 - Nguyên lý và tiêu chuẩn thẩm định giá

5. Các phương pháp thẩm định giá

1. Phương pháp so sánh

- Khái niệm: Dựa vào giao dịch của tài sản tương tự trên thị trường
- Cơ sở: Giá trị thị trường của tài sản cần định giá liên quan mật thiết đến giá của tài sản so sánh
- Nguyên tắc:
+ Thay thế: Người mua không trả cao hơn chi phí mua tài sản tương tự
+ Đóng góp: Điều chỉnh giá dựa trên đóng góp của từng yếu tố
- Điều kiện:
+ Có ít nhất 3 tài sản tương tự đã giao dịch
+ Thông tin phải chính xác, thị trường ổn định
 

Các bước chính

- Tìm và chọn tài sản so sánh (≥3) có đặc trưng gần giống
- Phân tích, liệt kê các yếu tố khác biệt (vị trí, pháp lý, công trình, điều kiện giao dịch…)
- Điều chỉnh giá từng yếu tố (±) rồi ước tính giá mục tiêu
 

Bảng so sánh các phương thức điều chỉnh

Lưu ý hay nhầm: Không phân biệt rõ tổng điều chỉnh thuần (cộng/trừ) và gộp (tính giá trị tuyệt đối).

2. Phương pháp chi phí

- Khái niệm: Xác định giá trị tài sản qua chi phí tạo lập tài sản thay thế
- Chỉ phí tái tạo: Tái tạo giống nguyên mẫu (bao gồm lạc hậu) 
- Chỉ phí thay thế: Loại bỏ bộ phận lỗi thời, dùng công nghệ hiện hành 
- Hao mòn:
+ Hữu hình (vật lý): Do thời tiết, sử dụng
+ Vô hình (chức năng): Do lỗi thiết kế, công nghệ
+ Kinh tế: Do yếu tố bên ngoài (ô nhiễm, quy định mới…)
 

Các bước chính

- Ước tính giá đất theo tiêu chuẩn tốt nhất
- Tính chi phí xây mới (vật liệu, nhân công, quản lý, lãi vay, thuế)…
- Xác định hao mòn tích lũy (chiết trừ hoặc theo tuổi đời)
- Giá trị = Giá đất + (Chi phí mới – Hao mòn tích lũy)
 

Chú ý: Phân biệt rõ hai loại chi phí để tránh tính thiếu/đúp hao mòn.

3. Phương pháp thu nhập

- Khái niệm: Vốn hóa dòng thu nhập ròng tương lai về hiện tại
- Tỷ suất vốn hóa R = Lợi tức không rủi ro + Phụ phí rủi ro
- Hệ số vốn hóa = 1/R
- Phân biệt:
+ Vốn hóa trực tiếp: Dựa trên thu nhập 1 năm
+ DCF (chiết khấu dòng tiền): Chi tiết, tính hết dòng tiền và giá trị thu hồi
 

Công thức cơ bản

- Vốn hóa trực tiếp: $V = \frac{I}{R}$
- DCF (dòng không đều): $V = \sum_{t=1}^{n}\frac{CF_t}{(1+r)^t} + \frac{V_n}{(1+r)^n}$
 

Lưu ý hay nhầm: Đảm bảo giả định dòng tiền, tỷ suất chiết khấu phải phù hợp với bằng chứng thị trường.

4. Phương pháp thặng dư

- Khái niệm: Giá trị = Tổng doanh thu dự án – Tổng chi phí đầu tư dự án
- Dùng để định giá đất phát triển hoặc dự án xây mới
 

Các thành phần

- Tổng doanh thu: Giá bán bất động sản hoàn thành
- Tổng chi phí đầu tư: Chi phí đất, xây dựng, phí, lãi vay…
 

Chú ý: Thường áp dụng khi phát triển dự án; cần dự báo chính xác giá bán và chi phí.