Tóm tắt chương 3 - Nguyên lý và tiêu chuẩn thẩm định giá

3. Quy trình thẩm định giá tài sản

3.1. Khái quát chung

3.1.1. Định nghĩa

Quy trình thẩm định giá là chuỗi bước hệ thống nhằm xác định giá trị thị trường của tài sản và chứng minh độ tin cậy mức giá đưa khách hàng 

3.1.2. Mục đích tiêu chuẩn hóa quy trình

- Ngăn ngừa & giảm thiểu rủi ro nghề nghiệp
- Nâng cao chất lượng & độ tin cậy của báo cáo
- Tăng lòng tin công chúng với kết quả thẩm định
- Cải thiện tính cạnh tranh, hiệu quả hoạt động 

3.1.3. Yêu cầu

Phải khái quát, áp dụng cho mọi loại tài sản, dễ thực hiện, dễ kiểm soát; vừa phù hợp tiêu chuẩn quốc tế, vừa hợp với năng lực thẩm định giá Việt Nam 

3.2. Quy trình thẩm định giá của một số nước

3.2.1. Hoa Kỳ (6 bước)

- Xác định vấn đề: khách hàng, mục đích, cơ sở giá trị, thời điểm, giả thiết
- Thu thập dữ liệu: thị trường, tài sản, giao dịch so sánh
- Phân tích số liệu: phân tích cung-cầu, sử dụng tốt nhất
- Áp dụng phương pháp: so sánh, chi phí, thu nhập
- Hài hòa mức giá: trung bình số học, bình quân quyền số
- Báo cáo kết quả 

3.2.2. Nhật Bản (9 bước)

- Xác định nội dung đánh giá
- Lập kế hoạch thực hiện
- Mô tả đối tượng
- Thu thập & tổ chức số liệu
- Tái xem xét & phân tích nhân tố ảnh hưởng
- Chọn phương pháp định giá
- Xem xét lần cuối giá trị
- Quyết định mức giá
- Hoàn thành báo cáo 

Lưu ý nhầm lẫn: sinh viên thường đánh đồng “tái xem xét số liệu” và “phân tích số liệu” là một bước duy nhất, dẫn đến bỏ sót phân tích nhân tố ảnh hưởng cụ thể 

3.3. Quy trình thẩm định giá của Việt Nam

Theo Quyết định 77/2005/QĐ-BTC, 6 bước chính:

3.3.1. Xác định tổng quát

- Khách hàng & mục đích sử dụng kết quả
- Đối tượng thẩm định: doanh nghiệp, BĐS, động sản, quyền tài sản
- Bên thứ ba liên quan; cơ sở giá trị (thị trường hoặc phi thị trường)
- Điều kiện ràng buộc & xung đột lợi ích; thời điểm định giá

3.3.2. Xây dựng kế hoạch

- Xác định nguồn & đối chiếu độ tin cậy
- Lập tiến độ: thu thập, khảo sát thực địa, phân tích, báo cáo
- Dự trù kinh phí & phân công nhân sự
- Đánh giá & phòng ngừa rủi ro 

3.3.3. Khảo sát hiện trường & thu thập thông tin

- Thực địa: đặc điểm tự nhiên, pháp lý, hạ tầng, tình trạng tài sản
- Thu thập sơ cấp & thứ cấp: báo chí, cơ quan, phỏng vấn, Internet
- Phân loại: thông tin chung, thông tin tài sản, thông tin so sánh

3.3.4. Phân tích thông tin

- Phân tích đặc trưng thị trường: cung-cầu, hành vi người mua-bán
- Phân tích khách hàng: sở thích, nhu cầu, khả năng tài chính
- Phân tích “sử dụng tốt nhất & tối ưu”: hợp pháp, khả thi kỹ thuật, tài chính, hiệu quả cao nhất 

3.3.5. Xác định giá trị tài sản

- Chọn & phân tích phương pháp: so sánh, chi phí, thu nhập
- Điều chỉnh, đối chiếu mức giá chỉ dẫn; đặt câu hỏi kiểm định độ tin cậy
- Hài hòa ra giá cuối cùng 

3.3.6. Lập báo cáo & chứng thư

- Báo cáo: thông tin cơ bản, căn cứ pháp lý, mô tả kỹ thuật & pháp lý, giả thiết, khảo sát, lập luận, kết quả phương pháp, xử lý vấn đề phức tạp, xung đột lợi ích
- Hồ sơ: hợp đồng, thư mời, phân tích, phụ lục, biên bản thanh lý; lưu giữ 10 năm
- Chứng thư: tóm tắt nội dung cơ bản; cấp 3 bản (2 giao khách, 1 lưu) 

Lưu ý nhầm lẫn: dễ bỏ quên phần “xử lý vấn đề phức tạp” khi dữ liệu thiếu, dẫn đến báo cáo thiếu minh bạch về hạn chế thông tin.