Tóm tắt chương 2 - Nguyên lý và tiêu chuẩn thẩm định giá

2. CÁC NGUYÊN TẮC THẨM ĐỊNH GIÁ

2.1 Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất

- Định nghĩa: Cách sử dụng mang lại giá trị cao nhất, hợp pháp, khả thi về vật chất và tài chính.
- Tiêu chí: Phải trả lời 4 câu hỏi về tính hợp lý, hợp pháp, vật chất và tài chính.
- Ứng dụng: Xác định tác động của lỗi thời và hư hỏng, so sánh phương án sử dụng thay thế.

2.2 Nguyên tắc thay thế

- Nguyên lý: Không trả giá cao hơn chi phí để tạo hoặc mua tài sản tương tự.
- Áp dụng: Dùng dữ liệu thị trường để so sánh giá mua/tạo mới.
- Lưu ý: Xem xét thời gian giao hàng và rủi ro chênh lệch.

2.3 Nguyên tắc dự báo (lợi ích tương lai)

- Triển vọng: Giá trị dựa trên lợi ích dự kiến từ quyền sử dụng.
- Dự báo: Phân tích xu hướng kinh tế, chính sách, công nghệ.
- Giới hạn: Tập trung vào yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích kinh doanh.

2.4 Nguyên tắc cung – cầu

- Tỷ lệ thuận với cầu, tỷ lệ nghịch với cung.
- Yếu tố: Quy mô, cơ cấu, xu hướng thị trường và các yếu tố phi thị trường (đầu cơ, lũng đoạn).
- Phân tích: Đo lường cung – cầu bằng chỉ số và dự báo biến động.

2.5 Nguyên tắc đóng góp

- Từng bộ phận của tài sản đóng góp vào tổng thu nhập.
- Giá trị bộ phận = phần giảm giá trị nếu bộ phận đó vắng mặt.
- Xác định chi phí đầu tư bổ sung dựa trên khả năng tạo thu nhập.

2.6 Nguyên tắc thu nhập tăng, giảm

- Thu nhập tăng đến điểm tối ưu, sau đó lợi ích cận biên giảm dần.
- Ứng dụng trong đầu tư để tìm mức sử dụng tối đa hiệu quả.

2.7 Nguyên tắc cạnh tranh

- Lợi nhuận cao thu hút cạnh tranh; cạnh tranh quá mức làm sụt giảm lợi nhuận.
- Cần phân tích số lượng, tính đồng nhất, rào cản gia nhập và minh bạch thông tin.

2.8 Nguyên tắc cân bằng

- Cân bằng giữa các yếu tố cấu thành để đạt hữu dụng cao nhất.
- So sánh giữa tài sản hiện tại và thay thế để xác định điểm cân bằng.

2.9 Nguyên tắc phân phối thu nhập

- Thu nhập tổng được phân phối cho đất, vốn, lao động, quản lý.
- Phần còn lại phản ánh giá trị đất đai.

2.10 Nguyên tắc tuân thủ

- Tài sản phải phù hợp với môi trường xung quanh để tối đa hóa giá trị.
- Đánh giá sự tương thích về quy hoạch, pháp lý, môi trường.

2.11 Nguyên tắc thay đổi

- Giá trị tài sản luôn biến động do mối quan hệ nhân quả giữa các yếu tố.
- Cần phân tích động học để xác định mức sử dụng tốt nhất.

So sánh một số nguyên tắc

Chú ý dễ nhầm

- Nhầm lẫn giữa sử dụng cao nhất và tình trạng hiện tại: phải xem xét cả phương án tương lai.

- Nguyên tắc thay thế không chỉ áp dụng cho tài sản cùng loại mà còn cho phương án xây mới so với mua cũ.

- Trong dự báo, chỉ tính yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích kinh doanh, tránh liệt kê quá nhiều biến số.