Tóm tắt chương 1 - Nguyên lý & tiêu chuẩn thẩm định giá

Chương I. Khái quát về thẩm định giá

1. Khái niệm thẩm định giá

1.1 Định nghĩa

- Thẩm định giá: ước tính giá trị hiện tại của tài sản (động sản, bất động sản) hoặc quyền về tài sản dưới dạng tiền
- Oxford: “ước tính giá trị bằng tiền của tài sản”
- Seabrooke (Anh): “ước tính giá trị quyền sở hữu tài sản cho mục đích xác định”
- Pháp lệnh giá VN (2002): “đánh giá/đánh giá lại giá trị tài sản phù hợp thị trường tại địa điểm, thời điểm nhất định”

1.2 Đặc trưng

- Chọn lọc theo loại hình & khu vực
- Dữ liệu phong phú: thu thập, phân loại, đánh giá nguồn gốc & độ tin cậy
- Phân tích định lượng: tài chính, thống kê…
- Kinh nghiệm chuyên môn & kiến thức liên ngành
- Tư vấn khách hàng với bằng chứng thị trường
- Chuyên nghiệp & tuân thủ quy chuẩn

1.3 Đối tượng

- Tài sản & quyền tài sản
- Bất động sản: đất đai, nhà & công trình gắn liền
- Động sản: hữu hình (máy móc, phương tiện) & vô hình (bằng sáng chế, nhãn hiệu)
- Doanh nghiệp: tổng hợp tài sản hữu hình & vô hình
- Lợi ích tài chính: quyền chọn, cổ phiếu, tham gia liên doanh

1.4 Chức năng

- Tư vấn giá mua/bán
- Môi giới xác lập giá giao dịch
- Thẩm định dự án trước đầu tư
- Bảo lãnh thương mại: giá trị tài sản thế chấp
- Kiểm định độc lập theo Luật Giá, Luật Doanh nghiệp
- Quản lý nhà nước: thẩm định tài sản công

2. Cơ sở giá trị của thẩm định giá

2.1 Thuật ngữ cơ sở

- Chi phí: tiền tạo ra/tái tạo tài sản; căn cứ ước tính giá trị
- Thu nhập: doanh thu trừ chi phí; giá trị tỉ lệ thuận với thu nhập
- Giá trị: lợi ích tiềm năng của tài sản tại thời điểm nhất định
- Giá cả: số tiền thực tế trả/đề nghị trả tại giao dịch

2.2 Giá trị thị trường

- Mức giá ước tính giao dịch khách quan giữa người mua & người bán tự nguyện, hiểu biết, không áp lực
- Điều kiện thương mại bình thường, công khai, cạnh tranh
- Xác định tại ngày thẩm định; loại trừ lạm phát, giao dịch ưu đãi

2.3 Giá trị phi thị trường

- Xác định theo công dụng kỹ thuật/pháp lý hơn là giao dịch thị trường
- Các loại: sử dụng riêng, thị trường hạn chế, chuyên dùng, doanh nghiệp, thanh lý, bắt buộc bán, đặc biệt, đầu tư, bảo hiểm, tính thuế…
- Quy trình: xác định đối tượng → quyền pháp lý → mục đích → cơ sở giá trị → khảo sát → phân tích → ghi rõ phi thị trường

3. Các dạng thẩm định giá

- Động sản
- Bất động sản (đất đai, rừng, khoáng sản…)
- Doanh nghiệp
- Tài sản vô hình
- Lợi ích tài chính (quyền mua, bán, uy tín…)

4. Sự phát triển

- Hình thành từ giữa TK XX ở Mỹ, Anh; chuyên nghiệp từ 1950
- Thành lập IVSC (1981), chuẩn mực quốc tế, hội nhập toàn cầu
- Việt Nam: sau 1986, Pháp lệnh Giá (2002), TĐGVN, doanh nghiệp & thẩm định viên chuyên nghiệp

🔍 Bảng so sánh chính

⚠️ Lưu ý hay nhầm lẫn

- Giá trị ≠ Giá cả: giá trị là ước tính, giá cả là thực tế trả
- Phân biệt rõ “tài sản” (vật chất/vô hình) và “quyền tài sản” (chiếm hữu, sử dụng, định đoạt)
- Giá trị phi thị trường phải được ghi rõ trong báo cáo, tránh dùng nhầm thành giá trị thị trường