Tóm tắt chương 4 - Nguyên lý và tiêu chuẩn thẩm định giá

1. Khái quát chung về Tiêu chuẩn thẩm định giá

1.1. Sự cần thiết ban hành các tiêu chuẩn

- Chuyển đổi nền kinh tế từ kế hoạch tập trung sang thị trường đòi hỏi hoạt động thẩm định giá phải khoa học, khách quan và so sánh được.
- Thiếu chuẩn mực dẫn đến kết quả thẩm định không nhất quán và tranh chấp giữa các bên.
- Chuẩn mực quốc tế được công nhận giúp toàn cầu hóa và hài hòa thông tin tài chính.

1.2. Mối liên hệ giữa chuẩn quốc gia và quốc tế

- Chuẩn quốc gia có hiệu lực pháp lý trong nước, chuẩn quốc tế mang tính nguyên tắc chung nhưng không bắt buộc.
- Khi có khác biệt, thẩm định viên phải công khai và giải thích trong báo cáo.
- Hai bộ chuẩn song song, bổ sung để đảm bảo minh bạch và so sánh xuyên biên giới.

2. Sự hình thành và phát triển của hệ thống chuẩn

2.1. Lịch sử hình thành Ủy ban IVSC

- Cuối thập niên 1970: Anh và Mỹ khởi xướng hội thảo về chuẩn thẩm định giá.
- 1981: Thành lập TIAVSC, đổi tên thành IVSC năm 1994; trở thành hiệp hội toàn cầu từ 2003.
- 8 lần sửa đổi (1985–2007), Ấn bản thứ 8 (2005) tiếp cận hài hòa với IFRS (effective 01/01/2005).

3. Hệ thống Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVS)

3.1. Mục tiêu chung

- Tăng minh bạch và đáng tin cậy cho giao dịch xuyên quốc gia.
- Cung cấp chuẩn chuyên ngành cho thẩm định viên toàn cầu.
- Hỗ trợ báo cáo tài chính, cho vay, chuyển quyền sở hữu, giải quyết tranh chấp.

3.2. Bố cục chính của IVS

- Giới thiệu: Nguồn gốc, cấu trúc, phạm vi áp dụng.
- Nguyên tắc & Khái niệm: Đặt nền tảng lý thuyết và thuật ngữ.
- Quy tắc hành nghề: Đạo đức, năng lực, độc lập.
- Các loại tài sản: Bất động sản, động sản, doanh nghiệp…
- Tiêu chuẩn: IVS 1, 2, 3.
- Ứng dụng & Hướng dẫn: Tình huống thực tiễn.
- Bạch thư & Từ điển: Giải thích sâu, thuật ngữ.

3.3. So sánh các khái niệm giá trị trong IVS

Lưu ý: Không nhầm lẫn “giá trị bán ép buộc” với “giá trị thị trường” vì thời gian tiếp thị và áp lực bán khác biệt rõ ràng.

4. Hệ thống Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (TĐGVN)

4.1. Giới thiệu tổng quát

- Ban hành bởi Bộ Tài chính năm 2005 & 2008, gồm 12 chuẩn (TĐGVN 01–12).
- Cấu trúc mỗi chuẩn: Quy định chung (mục đích, phạm vi, thuật ngữ) và Nội dung chuẩn (định nghĩa, ứng dụng).
- Thừa kế, vận dụng chuẩn quốc tế, bổ sung chi tiết phù hợp thực tiễn Việt Nam.

4.2. Danh mục các TĐGVN chính

- TĐGVN 01: Giá trị thị trường làm cơ sở thẩm định.
- TĐGVN 02: Giá trị phi thị trường làm cơ sở thẩm định.
- TĐGVN 03: Quy tắc đạo đức & hành nghề.
- TĐGVN 04: Báo cáo & chứng thư thẩm định.
- TĐGVN 05: Quy trình thẩm định giá.
- TĐGVN 06: Nguyên tắc kinh tế chi phối.
- TĐGVN 07: Phương pháp so sánh.
- TĐGVN 08: Phương pháp chỉ phí.
- TĐGVN 09: Phương pháp thu nhập.
- TĐGVN 10: Phương pháp thặng dư.
- TĐGVN 11: Phương pháp lợi nhuận.
- TĐGVN 12: Phân loại tài sản.